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Immobilienfinanzierung

 

Bei Immobilien geht es in der Regel um viel Geld. Bei den meisten Menschen ist der Kauf einer Immobilie der größte “Deal” ihres Lebens. Die richtige Finanzierung ist entscheidend damit das eingegangene Risiko nicht zum persönlichen Ruin führt. Die Immobilienfinanzierung soll möglichst günstig sein und zugleich Sicherheit und Flexibilität bieten. Das alles unter einen Hut zu bringen ist nicht leicht, schon garnicht bei der Vielfalt von Parametern auf die man achten muss. Muclyn hilft euch mit dem Thema Immobilienfinanzierung vertraut zu werden!

Vorne weg: Wir geben hier einen Überblick zum Thema Immobilienfinanzierung, allerdings empfehlen immer einen professionellen Finanzierungberater zu beauftragen. Ein Experte verfügt über aktuelle Informationen, fundiertes Fachwissen und branchenspezifische Technologien, um alle Banken zu vergleichen. Außerdem sollte er passende Fördermittel empfehlen können. Wenn man einen guten Finanzberater erwischt kann man sich zehntausende Euro sparen, oftmals handeln Berater von Immobilienfinanzierung auch noch deutlich bessere Zinsen raus. Es lohnt sich!

Was ist eine Immobilienfinanzierungen?

Let’s keep it simple: Einen Immobilienfinanzierung finanziert eine Immobilie – nix anderes. Diese Finanzierung ist ein wesentlicher Bestandteil für den Bau, den Erwerb oder die Sanierung von Immobilien. Der Begriff Immobilienfinanzierung wird umgangssprachlich richtige benutzt, allerdings ist der korrekte Überbegriff in Deutschland das Wort “Baufinanzierung“.

Im Bankwesen wird aufgrund der sehr unterschiedlichen Systematik zwischen privater Immobilienfinanzierung und gewerblicher Immobilienfinanzierung stark unterschieden.

Eine private Immobilienfinanzierung bzw. Baufinanzierung kann zur Finanzierung von eigenen Wohnraum oder auch für private (Immobilien-)Kapitalanlage verwendet werden. Als Darlehensgeber treten Banken, Bausparkassen, Förderinstitute oder Versicherungsgesellschaften auf. Es ist üblich, dass eine private Immobilienfinanzierung über das Grundpfandrecht abgesichert wird.

Bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen wird es komplexer. Man muss zwischen den Immobilienarten unterscheiden und diese jeweils für sich betrachten. Geht es um WohnimmobilienBüroimmobilienEinzelhandelsimmobilien, Industriehallen/gebäude oder Logistikimmobilien oder ganz besondere Arten, wie Krankenhäuser etc.:

  • Bei der Finanzierung von Wohnimmobilien sind oft kommunale Gesellschaften oder Genossenschaften tätig. Diese haben in der Regel eine hohe Eigenkapitalquote und verfügen ob genügend Zahlungsströme. Das ist ein wesentlicher Grund, warum bei derartigen Finanzierungen häufig mehr Eigenkapital eingebracht wird im vergleich zu privaten Immobilienfinanzierung.
  • Die Finanzierung von anderen gewerblichen Immobilien ist deutlich komplizierter. Es ist notwendig weitere Parameter einzubeziehen und präzise Voraussagen über die zukünftigen Einnahmen der Immobilie zu treffen. Darum gibt es für jeden Bereich spezialisierte Kreditgeber und Experten.

Egal, ob man ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft: Leider ist es mit dem Kaufpreis mit dem Objekt der Begierde nicht getan. Es kommen noch sogenannte Kaufpreisnebenkosten (engl. Transaction Costs) hinzu. Diese setzten sich, beispielsweise aus der Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten und ggf. Maklergebühren zusammen. Wenn man diese Kaufpreisnebenkosten einer Immobilie vergisst, wird die eigene Kalkulation schnell hinfällig. In Bayern setzen sich die Kaufpreisnebenkosten wie folgt zusammen:

  • Grunderwerbssteuer 3,5%
  • Notarkosten 0,8%
  • Grundbuchkosten 0,7%
  • Maklerprovision (inkl. MwSt.) 3,57%

Also betragen die Kaufpreisnebenkosten in München max 8,57% zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie (je nachdem, ob man eine Maklerprovision und/oder eine Grunderwerbssteuer zu zahlen hat). Fast alle Banken verlangen, dass man diese Nebenkosten aus eigenen Mittel zahlt.

Kaufpreisnebenkosten einer Immobilie in München

  • Grunderwerbssteuer 3,5%
  • Notarkosten 0,8%
  • Grundbuchkosten 0,7%
  • Maklerprovision 3,57%

Höhe der Grunderwerbssteuer sortiert nach Bundesland (in %)

Grunderwerbssteuer in Bayern

Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf eines Grundstücks, Hauses oder Grundstücksanteils fällig.  Die Höhe der Grunderwerbssteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich und schwankt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Es gab 2006 eine Gesetzesänderung und seitdem dürfen Bundesländer den Grunderwerbssteuersatz selbst festlegen. Vor dieser Änderung waren in Deutschland einheitlich 3,5% Grunderwerbssteuer festgeschrieben. Seit der Änderung haben alle Bundesländer die Steuersätze angehoben. Neben dem Freistaat Sachsen hat bislang nur der Freistaat Bayern 3,5% Grunderwerbssteuersatz beibehalten (Stand 2018).

Unter gewissen Umständen sind Ausnahmen möglich, wo die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt werden muss. Beispielsweise müssen bei einer Erbschaften, Schenkungen und bei einem Verkauf einer Immobilie innerhalb der Familie (= Ehepartner, Eltern, Kinder) keine Grunderwerbssteuern gezahlt werden. Anders verhält es sich bei Immobilientransaktionen zwischen Geschwistern, dort gilt diese Ausnahme (leider) nicht.

Eine weiterer Ausnahmefall ist gegeben, wenn der Grundstückswert kleiner als 2.500 EUR ist – man spricht hierbei von einer Geringwertigkeit.

Eigentlich sind beim Verkauf einer Liegenschaft beide Vertragsseiten zur Steuerzahlung verpflichtet, allerdings ist es üblich, dass der Notar die Zahlungspflicht auf den Käufer überträgt. Wenn die Steuer nicht gezahlt wird, ist das Finanzamt ermächtigt die Steuerschuld ggf. beim Verkäufer einzufordern. Bevor eine Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden kann, muss die Steuerschuld ordnungsgemäß bezahlt werden. Das Finanzamt stellt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und dann steht dem Grundbucheintrag nichts mehr im Wege. Damit sind die Eigentumsverhältnisse geklärt.

Finanzierungsmix

Der Kaufpreis einer Immobilie ist in der Regel höher als das Geld was man im Sparschwein hat. Darum braucht man eine Immobilienfinanzierung. Will man nicht auf den Kauf der Immobilie verzichten, muss man sich die Immobilie “fremd finanzieren”, sprich ein Darlehen aufnehmen. Unter einer “Finanzierung” versteht man vor allem die Struktur zur Zahlung des Kaufpreises und der nachgelagerten Rückzahlungen des Darlehens. Grob gesagt, das eigene Geld ist Eigenkapital und das geliehene Geld ist Fremdkapital. Wenn man ein Darlehen bei der Bank aufnehmen möchte, wird von Banken wiederum Eigenkapital als Sicherheit verlangt (es gibt auch Ausnahmen).

Neben dem ersparten Geld besteht die Option, vorhandenes Vermögen in der Art einzusetzen, so dass es sich vorteilhaft auf einen Darlehensvertrag auswirkt. Der Einsatz von vorhandenen Vermögen als Zusatzsicherheiten kann immense Vorteile bei der Finanzierung mit sich bringen. Oftmals werden nicht nur die Kondition günstiger, sondern Finanzierungen überhaupt erst möglich. Hier zeigen wir euch, was üblicherweise als Eigenkapital und was als Fremdkapital gewertet wird:

Eigenkapital

Als “bar” versteht man nicht nur die Scheine, sondern alles was einem kurzfristig zur verfügung steht. Meistens versteht man unter Bargeld Geldscheine und eigene Bankkonten. Es können auch kurzfristig verfügbaren Anlagekonten als Eigenkapital eingesetzt werden, allerdings sind Aktiendepots, Fonds und Guthabenkonten im Sinne der Bank kein als Eigenkapital. Es gilt nur, was zum Zeitpunkt der Investition tatsächlich in “bar” zur Verfügung steht.

Eine Sonderform sind Bausparguthaben. Bausparguthaben sind Sparguthaben und damit schon genannt, jedoch erfüllen Sie eine besondere Funktion in Kombination mit einem Bauspardarlehen.

Viele erben ein marodes Haus, welches jedoch auf einem wertvollem Grundstück steht. Angenommen, der Erbprozess ist abgeschlossen und der Erbe verfügt frei über Haus und Grund – wer jetzt auf dem bereits bezahlten Grundstück eine neue Immobilie plant und das Grundstück in das Vorhaben einbringt, profitiert von einem besseren Beleihungswert und von günstigeren Immobilienzinsen.

Eigenleistung ist das, was man selbst Leisten kann. Sprich, wer körperlich in der Lage ist und über das richtige Know-How verfügt, der kann seine eigene Arbeitskraft als Eigenleistung einbringen. Die Eigenleistung wird im rechtlichen als Eigenkapital gewertet. Also kann man die Baukosten mit erbrachten Eigenleistungen (auch Verwandten- und Nachbarschaftshilfe) senken bzw. in gleichem Maße die Eigenkapitalquote erhöhen. Jedoch muss man beachten, dass a) die Eigenleistung nicht überschätzt werden sollte (Boomerang-Effekt) und b) Eigenleistungen für gewöhnlich von der Bank nur max. 30.000 EUR angerecht werden. Eine Aktivierung der Eigenleistung kommt überwiegend bei Baufinanzierungen vor.

Fördermittel können entweder Eigenkapital- oder Fremdkapitalcharakter haben. Fördermittel sind ähnlich, wie Nachrangdarlehen, eigentlich Fremdkapital, allerdings werden sie als Eigenkapitalersatz anerkannt. Der Grund dafür ist, dass die Fördermittel für Immobilien entweder nur nachrangig oder überhaupt nicht im Grundbuch eingetragen sind. Es gibt unterschiedlichste Fördermittel (Bundesweit, Regional, KfW, etc. …). Manche Fördermittel sind zinslose Darlehen mit tilgungsfreier Zeit andere sind auf die Modernisierung ausgelegt. Es lohnt sich in jedem Fall die Fördermittellandschaft zu durchforsten oder einen Fördermittelberater zu kontaktieren.

Wer kein Eigenkapital hat, kommt bei Immobilienfinanzierungen oftmals nicht weiter. Eine Möglichkeit sind private Darlehen für Immobilienfinanzierungen, die nicht von Banken sondern von Familie, Freunden oder anderen Privatpersonen verliehen werden.

Wie kann ein Darlehen (=Fremdkapital) plötzlich Eigenkapital sein? Ein privates Darlehen (ggf. sogar ohne Vertrag) wird genau wie bei anderen nachrangigen oder gar nicht grundbuchlich gesicherten Verbindlichkeiten nur zur Bewertung des Verschuldungsgrades und der Kapitaldienstfähigkeit berücksichtigt. Konkret heißt das, dass man bei Immobilienfinanzierungen zur Not Privatdarlehen als Eigenkapital einbringen kann. Allerdings sei vor den Risiken gewarnt! Man gerät schnell in eine Verschuldungsfalle, wenn die Rechnung nicht nach den gewünschten Vorstellungen aufgeht.

Wenn man schon vor dem Antrag einer Immobilienfinanzierung auf bereits erbrachte Leistung zurückgreifen kann, können diese Kosten im Finanzierungsangebot berücksichtig werden (zB. ein Innenarchitekt für Umbauarbeiten wurde schon beauftragt und bezahlt)

Fremdkapital

Das Annuitätendarlehen (Tilgungsdarlehen) ist die verbreitetste Darlehensform für private Immobilienfinanzierungen. Es ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten) und daher sehr einfach planbar für den Darlehensnehmer. Anders als beim Tilgungsdarlehen ist die Höhe der zu zahlenden Rate während der ganzen Laufzeit immer gleich (nur auf die vertragliche Zinsbindungsfrist anwendbar – i.d.R. werden Zinsbindungen nur für Zeitabschnitt gewährt, zB. 10 Jahre). Die “Annuität” (=Rate) ist immer gleich hoch und setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Jede Rate tilgt die Restschuld, was dazu führt, dass der Schuldbetrag auf den die Zinsen anfallen immer kleiner wird und daher die tatsächliche Tilgung erhöht. Am Ende der Laufzeit ist das Darlehen vollständig zurückgezahlt.

Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben (zB. 10 Jahre). Diesen Zeitraum kann man auch über die komplette Kreditlaufzeit vereinbaren, was sich vor allem im Zinssatz widerspiegelt.

Es gibt viele Begriffe für endfällige Darlehen, zB. werden diese auch oft Festdarlehen, Fälligkeitsdarlehen, Interest-only-Darlehen oder Bullet Repayment genannt. Im Allgemeinen sind das Darlehen, wo der komplette Schuldbetrag auf einem Schlag am Ende der Finanzierungslaufzeit fällig wird. Für die Dauer der Laufzeit werden nur Zinsen gezahlt. In der Regel sind Festdarlehen für Privatpersonen nicht ratsam, allerdings wird diese Finanzierungsform gerne von vermögenden Käufern gewählt, welche eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben. Attraktiv wird es dann erst recht, wenn man die konstante Zinslast zur Senkung der Steuerlast einsetzen.

Man muss berücksichtigen, dass die Verschuldung während der Laufzeit konstant bleibt, da die Rückzahlung erst am Ende der Laufzeit passiert. Dementsprechend sind längerfristige Mietausfälle oder sonstige Einschränkungen bei der Kapitaldienstfähigkeit ein großes Risiko. Daher fordern Banken bei Festdarlehen typischerweise eine höhere Sicherheit (sprich Eigenkapital) als ein klassisches Annuitätendarlehen.

Nachrangige Darlehen auch Nachrangdarlehen oder englisch “Junior Debt” bzw. “Subordinated Loans” genannt, sind zwar effektiv Fremdkapital, werden aber nicht erstrangig besichert. Bei einem Kreditausfall (Zahlungsunfähigkeit/Insolvenz) und verschiedenen Rangrücktrittsvereinbarung gilt die folgende Rangfolge:

  • Bankdarlehen, zB. Annuitätendarlehen (Senior Debt)
  • Nachrangdarlehen (Junior Debt)
  • Eigenkapital

Darum werden nachrangige Darlehen von vielen Banken als Eigenkapital angesehen und nur bei der Ermittlung des gesamten Verschuldungsgrades eingerechnet.

Oft scheitern Baufinanzierungen daran, dass die Kaufinteressenten kein Eigenkapital (oder zu wenig) mitbringen. Um so mehr Eigenkapital man selbst einbringt, desto besser werden die Konditionen des Darlehens. Es gibt eine weit verbreitete grobe Faustformel, dass für ein Finanzierungsvorhaben ungefähr 20 bis 30 Prozent als Eigenkapital einzubringen sind. Wenn man mehr als 60% des Kaufpreises der Immobilie aus eigenen Mitteln darstellen kann, ist das Risiko für die Bank stark reduziert und das macht sich auch in den Darlehenszinsen positiv bemerkbar.

Wichtig ist auch, weitere Barmittel auf Abruf zu haben, für den Fall, dass ein ungewünschter Mietausfall entsteht. Man sollte mindestens zwei Monatsmieten oder mehr als Rücklage bilden und Instandhaltungsmaßnahmen realistisch einkalkulieren bzw. berücksichtigen.

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